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ご夫婦の一方に遅れの記録がある場合の組み方。単独名義・合算・時期の分け方
「夫に大きな遅れの記録があるが、妻には何もない。家は買えるのか」という形のご相談は、珍しくありません。答えは「記録のない側の単独名義で組める収入があれば、検討できる」です。ただし、組み方によっては記録のある側も見られるため、設計に注意が必要です。この記事では、単独名義・合算・時期の分け方を整理します。今週の親記事 お支払いの記録に大きな遅れが残っている場合、住宅ローンはいつから検討できるか のまとめとなる関連記事です。
この記事について
- 一般的な考え方の整理です。金融機関ごとの扱いは公開されておらず、実際の判断は金融機関が行います。
- 物件の名義や持ち分は、税や相続にも関わります。必要に応じて専門家にご確認ください。
基本: 見られるのは、お申込みをした人だけ
金融機関が記録を照会できるのは、お申込みをして同意した本人だけです。記録のない側が単独でお申込みをすれば、記録のある側の記録は照会されません。この点は 配偶者のお借入れは、住宅ローンでどう扱われるか で扱った内容と同じです。
記録のない側の単独名義で組む条件
- 単独の収入で、希望する借入額の返済負担率が上限内に収まること
- 単独の勤続年数・雇用形態が、金融機関の基準に合うこと
- 単独の名義で、お借入れと過去のお支払いに問題がないこと
- 物件の名義を、住宅ローンの名義に合わせられること（原則、単独名義）
この条件を満たすなら、記録のある側は住宅ローンに一切関わらない形で組めます。一方、単独の収入では借入額が足りない場合、次の選択肢を考えます。
単独では足りない場合の選択肢
| 選択肢 | 記録のある側が見られるか | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格を下げて、単独で組む | 見られない | 最も確実。頭金を増やす方法もある |
| 記録のある側を収入合算者・連帯保証人にする | 見られる | 記録が残っている間は、合算にした時点で通らなくなることが多い |
| 親など、他の家族と合算する | その家族が見られる | 親子の合算や親の連帯保証を認める商品がある |
| 記録が消えるまで待ち、その後に合算で組む | 消えた後なら影響は小さい | 消える時期から逆算して準備する |
| いま単独で組み、記録が消えた後に借り換えや追加を検討する | いまは見られない | 先に住まいを確保し、条件は後で見直す |
物件の名義と持ち分
住宅ローンを単独名義で組む場合、物件も原則としてその人の単独名義になります。記録のある側が頭金を出す場合、その分を持ち分にすると、金融機関によっては担保の関係で扱いが変わることがあります。頭金の出し方と持ち分は、お申込みの前に金融機関へ確認します。夫婦間の資金の移動は、金額によっては贈与の扱いになることがあるため、税の面でも確認が必要です。
家計の見え方
単独名義でも、通帳を提出する場合、記録のある側のお借入れの返済が家計の口座から出ていれば、その出金は見えます。返済負担率には入りませんが、家計の余裕として見られることがあります。可能なら、記録のある側の返済は、その人の口座から出す形にしておきます。
時期の分け方（例）
- いま: 記録のない側の単独名義で、収入に合う物件を選び、住宅ローンを組む
- 並行して: 記録のある側は、お借入れの整理と遅れゼロを続け、記録が消える時期を確認する（記録が消えるまでの期間にできる準備）
- 記録が消えた後: 二人の収入で借り換え、または金利や期間の見直しを検討する。名義や持ち分の変更は、税の扱いを確認してから
まとめ
- 記録のない側の単独名義で組めるなら、記録のある側は見られない。
- 合算・連帯保証人にした時点で、記録のある側も見られる。記録が残る間は避ける。
- 単独で足りないなら、物件価格を下げる、他の家族と合算する、時期を分ける。
- 名義・持ち分・頭金の出し方は、金融機関と税の両面で事前に確認する。