住宅ローン控除でいくら戻るか。年末残高・税額・上限から自分で計算する
「住宅ローン控除で毎年 20 万円以上戻る」と聞いて家を買ったのに、年末調整で戻ってきたのは思っていたより少なかった。ネットのシミュレーションに年収と借入額を入れると大きな数字が出るのに、自分の源泉徴収票を見ると合わない。こうした食い違いは、控除額の計算に「上限」が何段階もかかることから生まれます。この記事では、年末残高から実際に戻る額までを 5 つの段階に分け、4 つの想定例と 13 年間の試算表で、ご自身の数字を当てはめて計算できるように整理します。今週の親記事 住宅ローン控除の年末調整。2 年目以降の書き方・必要書類・記入ミスの防ぎ方 の関連記事です。
- 控除率・借入限度額・控除限度額は、国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」の一覧表とタックスアンサー No.1211-1 をもとにしています（2026 年 10 月時点）。所得税の税率は国税庁タックスアンサー No.2260 の速算表です。
- 住民税の上限は、所得税の課税総所得金額等の 5%（最高 97,500 円）で計算した目安です。2025 年 12 月までに入居した方は上限の計算に加算が入るため、実際は少し大きくなる場合があります。
- 金額はすべて想定例です。実際の控除額の判断は税務署が行います。
結論：戻る額は 5 段階の「小さい方」で決まる
年末残高と取得対価の小さい方
年末のお借入れ残高が、住宅と土地の取得対価を超える場合は、取得対価までが対象です。
借入限度額で頭打ち
住宅の種類と入居の年で決まる借入限度額を超える部分は対象になりません。
控除率 0.7% を掛ける
2022 年以降に入居した方は 0.7%（2021 年までは原則 1%）。100 円未満は切り捨てます。
所得税から引く
控除前の所得税が控除額より少なければ、所得税は 0 円になり、残りが次の段階へ回ります。
残りは住民税から、上限まで
所得税の課税総所得金額等の 5%（最高 97,500 円）が上限です。これを超えた分は、その年は使い切れずに終わります。
住宅の種類と入居の年で決まる上限
段階 2 の借入限度額と、段階 3 の結果にかかる控除限度額（各年の上限）は、住宅の種類と入居の年で決まります。子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せがない一般の場合です。
| 住宅の種類 | 2022〜2023 年入居 | 2024〜2025 年入居 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築の認定住宅（長期優良・低炭素） | 5,000 万円／35 万円 | 4,500 万円／31.5 万円 | 13 年 |
| 新築の ZEH 水準省エネ住宅 | 4,500 万円／31.5 万円 | 3,500 万円／24.5 万円 | 13 年 |
| 新築の省エネ基準適合住宅 | 4,000 万円／28 万円 | 3,000 万円／21 万円 | 13 年 |
| 新築のその他の住宅 | 3,000 万円／21 万円 | 2,000 万円／14 万円（建築確認の時期などの条件あり） | 13 年（2024 年以降は 10 年） |
| 既存住宅（認定住宅等） | 3,000 万円／21 万円 | 3,000 万円／21 万円 | 10 年 |
| 既存住宅（上記以外） | 2,000 万円／14 万円 | 2,000 万円／14 万円 | 10 年 |
表の「借入限度額／控除限度額」は、借入限度額 × 0.7% が控除限度額になる関係です。2019 年以降に入居した方は、税務署から届いた控除申告書に控除限度額が印字されているので、それを見るのが確実です。2026 年以降に入居する方は、令和 8 年度の税制改正で既存住宅の限度額や期間が見直されているため、最新は国税庁の案内で確認してください。
4 つの想定例で計算する
いずれも 2025 年に入居し、2026 年分を年末調整で受ける想定です。課税所得は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引いた額です。年収ではない点に注意してください。
| 想定例 | A：ZEH 水準 | B：省エネ基準 | C：既存住宅 | D：ZEH 水準 |
|---|---|---|---|---|
| 2026 年末の残高 | 3,600 万円 | 2,600 万円 | 2,300 万円 | 3,600 万円 |
| 借入限度額 | 3,500 万円 | 3,000 万円 | 2,000 万円 | 3,500 万円 |
| 控除額（小さい方 × 0.7%） | 245,000 円 | 182,000 円 | 140,000 円 | 245,000 円 |
| 課税所得 | 250 万円 | 200 万円 | 120 万円 | 150 万円 |
| 控除前の所得税 | 152,500 円 | 102,500 円 | 60,000 円 | 75,000 円 |
| 所得税から引く額 | 152,500 円 | 102,500 円 | 60,000 円 | 75,000 円 |
| 住民税へ回る額 | 92,500 円 | 79,500 円 | 80,000 円 | 170,000 円 |
| 住民税の上限（5%・最高 97,500 円） | 97,500 円 | 97,500 円 | 60,000 円 | 75,000 円 |
| 住民税から引く額 | 92,500 円 | 79,500 円 | 60,000 円 | 75,000 円 |
| 実際に効く額の合計 | 245,000 円 | 182,000 円 | 120,000 円 | 150,000 円 |
| 使い切れない額 | 0 円 | 0 円 | 20,000 円 | 95,000 円 |
A と D は同じ住宅・同じ残高ですが、課税所得が違うだけで、実際に効く額は 245,000 円と 150,000 円に分かれます。D のように課税所得が少ない方は、所得税も住民税の上限も小さいため、控除額を使い切れません。C と D は、2025 年 12 月までに入居した方への上限の調整（課税総所得金額等に「所得税の基礎控除 − 48 万円」を加えて計算）が入ると、住民税の上限が少し大きくなります。たとえば加算が 10 万円なら、C の上限は 65,000 円、D は 80,000 円です。
また、「戻る」といっても戻り方は 2 つに分かれます。所得税の分は年末調整で 12 月か 1 月の給与に上乗せされて戻り、住民税の分は翌年 6 月からの住民税が少なくなる形で効きます。現金が一度に戻るのは所得税の分だけです。
控除前の所得税を出すための速算表
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000 円〜194 万 9,000 円 | 5% | 0 円 |
| 195 万円〜329 万 9,000 円 | 10% | 97,500 円 |
| 330 万円〜694 万 9,000 円 | 20% | 427,500 円 |
| 695 万円〜899 万 9,000 円 | 23% | 636,000 円 |
| 900 万円〜1,799 万 9,000 円 | 33% | 1,536,000 円 |
課税所得 × 税率 − 控除額 が、住宅ローン控除を引く前の所得税です（復興特別所得税は含みません）。たとえば課税所得 250 万円なら、250 万円 × 10% − 97,500 円 = 152,500 円です。
13 年間でいくらになるかの試算
想定例 A に近い条件で、13 年間の控除額を計算しました。2025 年 3 月入居、新築の ZEH 水準省エネ住宅（借入限度額 3,500 万円、控除限度額 24.5 万円）、お借入れ 3,800 万円・35 年・金利 0.8%・元利均等、2025 年 4 月から返済（毎月の返済額は約 103,763 円）。所得税と住民税が十分にあり、控除を使い切れる前提です。
| 年 | 年末残高（想定） | 控除額 | 累計 |
|---|---|---|---|
| 1 年目（2025） | 約 3,729 万円 | 245,000 円 | 245,000 円 |
| 2 年目（2026） | 約 3,634 万円 | 245,000 円 | 490,000 円 |
| 3 年目（2027） | 約 3,538 万円 | 245,000 円 | 735,000 円 |
| 4 年目（2028） | 約 3,442 万円 | 240,900 円 | 975,900 円 |
| 5 年目（2029） | 約 3,345 万円 | 234,100 円 | 1,210,000 円 |
| 6 年目（2030） | 約 3,246 万円 | 227,200 円 | 1,437,200 円 |
| 7 年目（2031） | 約 3,147 万円 | 220,300 円 | 1,657,500 円 |
| 8 年目（2032） | 約 3,048 万円 | 213,300 円 | 1,870,800 円 |
| 9 年目（2033） | 約 2,947 万円 | 206,300 円 | 2,077,100 円 |
| 10 年目（2034） | 約 2,846 万円 | 199,200 円 | 2,276,300 円 |
| 11 年目（2035） | 約 2,744 万円 | 192,000 円 | 2,468,300 円 |
| 12 年目（2036） | 約 2,641 万円 | 184,800 円 | 2,653,100 円 |
| 13 年目（2037） | 約 2,537 万円 | 177,500 円 | 2,830,600 円 |
年末残高が借入限度額の 3,500 万円を上回る最初の 3 年間は、控除額は上限の 245,000 円で同じです。4 年目からは残高に合わせて少しずつ小さくなり、13 年目は 177,500 円です。13 年間の合計は約 283 万円ですが、これは所得税と住民税で全額を使い切れる場合の数字です。想定例 D のように課税所得が少ない年があれば、その分だけ合計は小さくなります。
自分の数字で計算する手順
年末残高を確認する
金融機関の残高証明書、調書方式の方は控除証明書の印字、どちらもなければ返済予定表の 12 月末の残高を見ます。
取得対価と借入限度額を確認する
税務署から届いた控除証明書に、取得対価や控除限度額が印字されています。控除限度額 ÷ 0.7% が借入限度額です。
控除額を計算する
年末残高・取得対価・借入限度額のいちばん小さい額 × 0.7% を計算し、100 円未満を切り捨てます。控除限度額を超えていないかも確認します。
控除前の所得税を出す
前年の源泉徴収票から課税所得を出し、上の速算表で所得税を計算します。今年の収入が大きく変わる方は、今年の見込みで計算します。
所得税と住民税に振り分ける
所得税から引ききれない分を住民税へ回し、課税所得 × 5%（最高 97,500 円）と比べて小さい方が住民税から引かれる額です。
よくある失敗・見落とし
- 年収で計算してしまう。 所得税を出すのは年収ではなく課税所得です。年収 500 万円でも、扶養や保険料の控除が多ければ課税所得はかなり小さくなります。
- シミュレーションの前提を見落とす。 多くのシミュレーションは、所得税と住民税で控除を使い切れる前提で計算しています。課税所得が少ない方は、表示より少なくなります。
- 毎年同じ額が戻ると思い込む。 残高が借入限度額を下回ると控除額は毎年小さくなり、控除期間が終われば 0 円になります。
- 育休・時短の年を考えていない。 収入が下がる年は所得税も下がり、使い切れない額が出やすくなります。共働きで 2 人とも控除を受けている場合は特に注意が必要です。
- 控除率を取り違える。 2021 年までに入居した方は原則 1%、2022 年以降は 0.7% です。
他のお借入れがある場合
住宅ローン控除で戻るお金を、毎月の返済の原資として当てにするのはおすすめしません。控除額は年によって変わり、所得税の分は年に 1 回まとめて戻り、住民税の分は翌年 6 月からの税額が少なくなる形でしか効かないためです。カードローンや車のローンなどほかのお借入れがある方は、控除がなくても毎月の返済が回るかどうかで家計を組んでおくと安全です。返済負担率の考え方は 返済負担率の計算方法と年収別の目安 で整理しています。
戻ってきたお金の使い道は、金利で比べると判断しやすくなります。住宅ローン控除の控除率は 0.7% なので、たとえば金利が年 15% のお借入れが残っているなら、戻ったお金をその返済に回す効果のほうが大きい場合があります。順番の考え方は 複数社のお借入れを整理する順番 をご覧ください。また、住宅の購入と同時にほかのお借入れの返済資金を住宅ローンに含めた部分は、控除の対象になりません（住宅ローン控除の対象になる部分とならない部分）。
よくあるご質問
住宅ローン控除は年末残高の 0.7% がそのまま戻りますか？
そのままとは限りません。借入限度額・控除限度額で頭打ちになり、さらに所得税と住民税の額が控除額より少なければ、その分は使い切れません。実際に戻る額は、所得税から引いた額と住民税から引いた額の合計です。
所得税が少ないと住宅ローン控除は意味がありませんか？
所得税から引ききれない分は住民税から差し引かれるため、意味がないわけではありません。ただし住民税には課税総所得金額等の 5%（最高 97,500 円）の上限があり、課税所得が少ない方は使い切れない額が出ることがあります。
住宅ローン控除は 13 年間でいくらになりますか？
住宅の種類、借入額、金利、所得税と住民税の額で変わります。この記事の想定例（ZEH 水準省エネ住宅、お借入れ 3,800 万円、35 年、金利 0.8%）では、使い切れる前提で 13 年間の合計は約 283 万円です。
住宅ローン控除の額はどこで確認できますか？
年末調整を受けた方は、源泉徴収票の「住宅借入金等特別控除の額」が所得税から引かれた額です。住民税から引かれた額は、翌年度の住民税の決定通知書の税額控除の欄で確認できます（表記は自治体によって違います）。